（规范性文件）榆林市城中村改造管理办法（暂

您当前的位置：

（规范性文件）榆林市城中村改造管理办法（暂

发布日期：2011-12-29 来源：榆林市政府网浏览此数：次

榆林市城中村改造管理办法（暂行）

第一章　总　则

第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化进程，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。　　

第二条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。　　

本办法所称城中村改造，是指根据本市国民经济和社会发展规划以及城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造和部分改造的行为。　　

第三条城中村改造应当坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、整村推进、拆建并重、综合改造的原则。　　

第四条榆林城区平房片区改造办公室负责中心城区范围内的城中村改造工作。

中心城区城中村改造工作实行一站式办公，市规划、国土资源部门应当在市级城中村改造机构设立派出机构，实行双重领导。

各县区人民政府负责本行政区域内城中村改造工作。其确定的城中村改造机构组织实施本行政区域内的城中村改造工作。榆横工业区、榆神工业区的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在县区人民政府应当予以配合。　　

第五条发改、国土、规划、住建、民政、公安、农业、人社等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。　　

第六条城中村改造实行计划管理。

中心城区的城中村改造由所在县区城中村改造机构提出改造计划，经县区人民政府审核后报市级城中村改造机构批准。

各县区城中村改造机构提出城中村改造计划，报县区人民政府批准。

存在社会公共安全隐患的城中村改造，中心城区由市人民政府决定，所在县区人民政府组织限期改造，其他县区的由各县区人民政府决定并组织限期改造。

第七条城中村改造，具备整村改造条件的，以行政村为单位整村实施；有条件实施多个行政村合并改造的，由所在县区人民政府决定合并改造；不具备整村改造条件的，按城市规划要求，实行部分改造。

整村改造分为改制阶段和改建阶段；部分改造只实行改建。

整村改造，改制阶段的改造主体是原村集体组织；改制完成后，改造主体是新经济组织或与投资人合作成立的企业法人；部分改造的，改造主体是原村集体组织。

第八条城中村改造优惠政策参照《榆林市旧城改造优惠政策》执行。

第二章专项资金

第九条专项资金的来源

（一）城中村改造项目的土地出让金，储备土地的增值收益扣除提取的失地农民养老保险金、水利建设基金和农业开发基金剩余部分；

（二）城中村改造发展经济的其他建设项目上缴的城市建设配套费；

（三）其他用于城中村改造的资金。

第十条专项资金归集

（一）市级城中村改造机构按季将城中村改造项目已交纳的土地出让金、市政基础设施配套费等缴费及完税凭证复印件汇总交市财政局，市财政局核实后，按省对市、市对县区财政体制及相关政策规定的市、县（区）分成比例，分别将市、县（区）财政留成部分划做市、县区专项资金。

（二）储备土地增值收益由城中村改造机构提供储备土地相关资料，经市财政局核实后，在储备土地全部出让价款回收后，将储备土地收益金按市、县（区）分成比例划做市、县（区）专项资金。

第十一条城中村改造资金使用范围

（一）城中村改造项目补助；

（二）城中村改造新建社区必要的公共配套设施建设费用补助；

（三）城中村改造专项规划编制经费补助；

（四）各级人民政府成立的城中村改造建设经济实体的资本金；

（五）城中村现状勘察、测量、建档、建立原始资料库经费；

（六）四个转变过程中，户籍变更、土地转性、农转居基本费用补助；

（七）其他涉及城中村改造建设和管理的不可预见费用。

第十二条专项资金安排

市级专项资金由市级城中村改造机构会同市财政局安排；县区专项资金由县区城中村改造机构会同县区财政局安排。

第三章　方案制定

第十三条中心城区由县区城中村改造机构提出每年的改造项目、改造范围，经县区人民政府初审同意后，报市级城中村改造机构批准。各县区的城中村改造项目、改造范围，由城中村改造机构提出报县区人民政府批准。

第十四条县区城中村改造机构组织改造区域内乡（镇）人民政府、村委会工作人员征求全体村民改造意愿。70%以上村民同意改造的启动改造程序。

第十五条改造主体初选改建方式，改建方式分为招商引资改建、自行改建、股份制改建等。改建方式确定后报城中村改造机构。

第十六条城中村整村改造应编制改制方案和改建方案；部分改造只编制改建方案。

改制方案由所在县区城中村改造机构组织辖区内的乡（镇）人民政府、村集体组织及相关部门编制。

改制方案应当根据城市总体规划和区域城市功能的要求，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见进行编制。

改制方案应当包括村庄现状、社区居民委员会设立方案、清产核资方案、新经济组织设立方案、土地性质转变方案。

改建方案由改造主体编制，报城中村改造机构审查。

改建方案应依据城乡规划、城中村改造综合用地专项规划、经济效益分析等编制。内容包括项目名称、改建范围、改建方式、投资办法、利益分配办法、房屋征收、建设设计、建设时间等。

第十七条中心城区城中村改制和改建方案经县区人民政府同意后报市级城中村改造机构，市级城中村改造机构组织发改、国土、规划、住建、财政、农业、民政、公安等有关部门和相关县区人民政府进行论证。

各县区的城中村改制和改建方案由城中村改造机构报县区人民政府组织相关部门进行论证。

第十八条论证后的改制和改建方案由城中村改造机构在改造范围内公示。公示期限不少于30日。公示期满后，根据征求意见修改改造方案并及时公布，同时组织改造范围内的村民进行表决。90%以上住户同意后，中心城区的方案由所在县区人民政府同意后报市级城中村改造机构批准，由所在县区人民政府组织实施。各县区的方案由县区人民政府批准并组织实施。

第十九条经批准的城中村改制和改建方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及房屋征收与补偿方案时，须按原程序报批。　　

第四章　改　制

第二十条城中村整村改造，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质“四个转变”的原则进行改制。　　

第二十一条实施整村改造的城中村，人员依照法定程序转为城镇居民户口。　　

第二十二条　实施整村改造的城中村，集体土地依照法定程序转为国有土地。　　

第二十三条城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示，并经村民会议确认。农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。　　

第二十四条城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。　　

第二十五条新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。　　

第二十六条　城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。　　

第二十七条　城中村改制后，原村民应当依法参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担，具体办法由市劳动和社会保障部门制定。政府承担的费用，从城中村土地收益中支付。城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。　　

第二十八条　城中村改制后，原有的基础设施纳入市政统一管理，环境卫生由环卫部门按照城区环卫管理方式和标准管理。　　

第五章改建

第二十九条招商引资改建的，通过公开招标的方式确定开发企业，并报县区城中村改造机构批准，中心城区的报市级城中村改造机构备案。经批准的开发企业向有关部门申请办理项目建设相关手续，启动改建工作；

自行改建是指由改造主体与改造区域住户共同投资的联合改建。实行自行改建的，改造主体以现金和所在区域集体公用土地入股，村民住户以自有房产入股，分别以房地产评估机构评估的价格确定股权或以净地确定股权，各自承担相应义务，按股分红。住户原有的房屋、附属物、装饰装修等按房地产评估机构评估的价格以净地面积分摊，房屋等建筑由改造主体组织拆除。

股份制改建，是指开发企业与改造主体和改造区域内村民住户共同出资的改建。开发企业应当与改造主体、住户共同签订合作改建协议。开发企业以现金方式入股，改造主体以旧村改造范围公用土地、住户以自有房屋经房地产评估公司评估的价格入股或净土地入股，按股分红并各自承担建造成本。

第三十条凡参与城中村改造的开发企业，需具备三级以上（含三级）房地产开发企业资质，并具有与拟改造项目相应的装备、人员、资金。

　第六章土地利用

第三十一条城中村改造综合用地，应当纳入年度土地供应计划，并严格按照同级人民政府规定的城中村改造综合用地专项规划指标执行。改造综合用地之外该城中村的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。

第三十二条城中村改造中集体土地转为国有土地应当严格按照《土地管理法》及相关规定实施。具体实施程序如下：

（一）拟定征收土地方案。县区人民政府依据城中村改造年度计划、土地利用计划拟定城中村改造征收土地方案。

（二）审查报批。县区人民政府拟定城中村改造征收土地方案，报市级城中村改造机构审核并报上级人民政府批准。

（三）征收土地方案公告。征收土地依法定程序批准后，县区人民政府在当地予以公告。城中村改造范围土地所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书或有关文件到当地土地部门办理征地补偿登记。

（四）制定征地补偿、安置方案。县区人民政府根据批准的征收土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进一步核实，结合城中村改造方案制定征收补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体方案。

（五）公告征地补偿安置方案并组织实施。征用土地的补偿和人员安置方案确定后，县区人民政府、土地行政主管部门应当予以公告，并听取被征地集体经济组织和农民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充，并向被征地城中村集体经济组织和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物征收方案。如被征地城中村集体经济组织、农民或者其他权利人对补偿标准有争议的，由县区人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决；对行政裁决不服的，可以向有关人民法院提起行政诉讼。

（六）清理土地和组织实施征收土地。征收土地补偿和人员安置方案实施后，县区人民政府、土地行政主管部门组织有关单位对被征收的土地进行清理，并组织征收土地和供地。

第三十三条城中村改造范围内市政基础设施建设及公共设施用地以划拨方式供地。

第三十四条　实施改造城中村范围内的少量国有土地，可以根据城中村改造需要，由政府土地储备机构依法收回或置换，用于城中村改造。　　

第三十五条在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体改造的，应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。

第七章　规划管理

第三十六条　城中村改造应当依据城市总体规划、土地利用规划、控制性详细规划编制城中村改造规划、城中村综合用地专项规划、城中村改造项目修建详细规划。

第三十七条中心城区的城中村改造控制性详细规划，综合用地专项规划由市级城中村改造机构会同市规划、国土、住建部门编制，报市人民政府批准后，作为指导中心城区城中村改造的依据。各县区的城中村改造控制性详细规划，经各县区人民政府批准后，做为指导各县区城中村改造的依据。

各县区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划、城中村改造综合用地专项规划以及控制性详细规划编制要求，组织编制城中村改造项目修建性详细规划。

第三十八条城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，与开发建设项目相结合，充分听取村民意见，按照国家有关规范要求，合理配套公共服务设施和市政基础设施。

第三十九条城中村改造项目的开发建设企业或改造主体在取得土地使用权后，要按照《中华人民共和国城乡规划法》规定办理后续的规划审批手续。

办理规划审批手续时，根据项目的投资分析确需提高容积率的由项目实施主体申请，城中村改造机构审核，报同级人民政府审批。

第八章征收补偿

第四十条城中村实行招商引资改造的，开发企业应对被征收人进行补偿。被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换。

开发企业与被征收人通过协商或者投票、抽签、摇号等方式确定一家房地产评估机构对被改造房屋进行价格评估。

被征收人选择货币补偿的，开发企业应按评估机构评估的价格足额给予补偿。

被征收人选择产权调换的，由被选定的评估公司按照同一评估时点、相同方法评估确定被征收房屋与用于产权调换房屋的价值，开发企业与被征收人结清差价。

第四十一条　开发企业安排被征收人在外自行过渡的，过渡期限不得超过30个月。超过协议规定过渡期限的，从逾期之月起由开发企业按不低于原过渡补助费标准的二倍向被征收人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。过渡期限自被征收人腾空房屋之日起计算。　　

第四十二条　开发企业与村民签订房屋征收补偿协议应当载明下列内容：　　

（一）村民原有房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；　　

（二）补偿方式、补偿标准和结算方式；　　

（三）安置房屋的权属、地点、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；　　

（四）违约责任和解决争议的方式。

第四十三条　开发企业与村民达不成征收补偿协议的，由当事人申请辖区乡镇人民政府、城中村改造机构协商解决。

第四十四条　确定自行改造、股份制改造的住户实行自行过渡，不进行征收补偿安置。

第四十五条　城市居民和非本村村民在城中村购置宅基地或房屋属1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定执行；属1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定执行。　

城市居民、非城中村村民不得参与城中村改制。

第九章监督管理

第四十六条自本办法颁布之日起，城中村必须停止除批准建设改造之外的一切建设活动。所在县区人民政府、开发区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处及村委会按照各自职责负责城中村范围内建设活动的管理工作，依法制止村内任何形式的私搭乱建，并配合国土、规划、住建、执法等部门依法对违法建筑组织拆除。

第四十七条城中村改造主体在实施改造过程中应当文明守法。弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，依法承担相应的法律责任。

第四十八条　城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法规进行处理。

第四十九条　城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

第五十条　在实施城中村改造过程中，违反土地、建设、规划、财税、房屋征收等法律、法规规定的，由有关行政管理部门予以处罚。

第五十一条城中村改造工作中，村民或其他居民无理阻挠改造工作正常进行的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；构成犯罪的移交司法机关处理。

第十章　附　则

第五十二条　本办法从2011年 10月13日起施行，有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止。

（规范性文件）榆林市城中村改造管理办法（暂

友情连接