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清涧县人民政府办公室关于印发清涧中心城区不动产登记历史遗留问题处理意见的通知

各镇人民政府(便民服务中心)、秀延街道办,县人民政府各工作部门、直属事业单位:

清涧中心城区不动产登记历史遗留问题处理意见》已经县政府研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。

 

清涧中心城区不动产登记历史遗留问题处理意见

 

妥善解决不动产登记历史遗留问题,切实维护群众合法权益,根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规,以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)和《榆林市人民政府办公室关于印发榆林中心城区不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》(榆政办发〔2021〕35号)等文件精神,本着“尊重历史、兼顾现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则,结合我县实际情况,制定本处理意见

一、关于不动产首次登记申请材料有关事项

按照“依申请登记”的原则,依法取得建设用地使用权,可以单独申请建设用地使用权登记。依法利用建设用地建造的房屋等建筑物、构筑物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记,保持权利主体一致。

申请不动产首次登记时,申请人应根据不同情况提交以下材料:

(一)土地权属来源材料

1、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前已建设使用,但未登记发证的,申请人提交征地合同、征地付款凭证或经村民小组、当地村委会和乡镇人民政府及县级自然资源和规划局出具土地权属来源证明材料。

2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后建设使用土地的,申请人提交建设用地批准文件及其相关批准材料。其中:出让土地应提交土地出让合同及出让金和税款缴纳凭证;划拨土地应提交批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书(仅限单位)等相关材料;采取租赁、入股、授权经营等方式取得的土地使用权,应提交相应的批准文件。

(二)建设工程符合规划的材料

1、1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前动工建设的房屋,经由规划部门调查核实出具情况说明,不再补办相关手续。

2、1990年4月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施期间动工建设的房屋,申请人提交《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。未经规划许可或未按规划许可规定进行建设的,经规划部门调查核实,按相关规定办理规划手续。

3、2008年1月1日到2018年1月1日期间实施动工建设的房屋,申请人提交《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《陕西省建设工程规划核实意见》或规划核实说明。

4、2018年1月1日以后动工建设的房屋,应提交《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《陕西省建设工程规划核实意见》。

(三)房屋已经竣工的材料

根据不同的房屋类型及建设时期,区分以下情形处理:

1、个人建房由个人出具房屋已竣工的说明,并作出安全责任的承诺。

2、除个人自建房屋以外1998年3月1日《中华人民共和国建筑法》实施以前建成的,由建设单位出具房屋质量安全承诺书;在1998年3月1日至2007年1月1日期间建成的,由建设单位出具房屋质量安全承诺书和房屋安全鉴定部门出具房屋安全鉴定报告;2007年1月之后建成的,由建设单位提供竣工验收相关资料。

二、关于个人划拨住宅用地转岀让补缴土地出让价款的处理意见

对已办理土地证、房产证或不动产权证的个人平房划拨住宅用地、商住小区个人划拨住宅用地办理划拨转出让手续,需补缴土地出让价款的,区分以下情形处理:

(一)个人平房划拨住宅用地转出让需补缴土地出让价款的,不得低于当时的基准地价确定评估地价,以宗地面积乘以评估地价计算评估总地价,按评估总地价的40%补缴土地出让价款。

(二)商住小区个人划拨住宅用地转出让需补缴土地出让价款的,按不得低于当时基准地价评估总地价的40%补缴土地出让价款。

三、关于土地用途与房屋用途不一致确定土地用途的处理意见

对已办理土地证、房产证或不动产权证,但记载的土地用途与房屋用途不一致的,区分以下情形确定土地用途:

(一)房产证、不动产权证记载的房屋用途与规划审批的房屋用途一致,但与土地证、不动产权证记载的土地用途不一致的,按房产证、不动产权证记载的房屋用途确定土地用途。

(二)房产证记载的房屋用途不规范或规划审批的房屋用途明确的,以房屋的实际用途认定房屋用途,并根据认定的房屋用途确定土地用途。

(三)按照本处理意见确定土地用途涉及改变土地用途的,不再履行改变土地用途审批程序,需补缴改变土地用途土地价款的,按规定办理。

四、关于土地、房屋权利人不一致的处理意见

对土地证、房产证记载的权利人不一致的,区分以下情形处理:

(一)转让房屋时只办理了房屋转移登记或土地转移登记, 造成土地证、房产证记载权利人不一致的,以双方签订的房屋转让合同为准,视为其土地与房屋已一并转让,可由受让方单方申请不动产登记,按转移登记或换发证书办理房地一体、权利人一致的不动产登记。

(二)土地证权利人为党政机关、事业单位、国有企业,房产证权利人为个人,取得房改房、公房出售、集资建房、经济适用房、职工福利房等审批文件的,可办理权利人为个人的房地一体、权利人一致的不动产登记,其中土地证记载宗地范围内既有个人房屋占地、又有相关单位土地的,须由相关单位出具宗地权属界址面积的证明,将宗地分割后分别办理不动产登记。未取得上述审批文件的,须由机关事务管理部门或城区不动产登记历史遗留问题处置工作领导小组办公室对宗地权属界址面积进行认定,并出具相关证明材料后,方可办理权利人为个人的房地一体、权利人一致的不动产登记。

(三)商住小区房产证已办理在业主个人名下,但土地证仍在建设单位名下的,须将建设单位土地证收回,再为业主办理房地一体、权利人一致的不动产登记;建设单位不交回的,由不动产登记机构发布公告,按程序将该土地证作废后,再为业主办理房地一体、权利人一致的不动产登记。

(四)按照本处理意见办理房地一体、权利人一致不动产登记,需要补缴税金和土地出让价款的,按规定办理。

五、关于同一宗地办理了多个土地分证合宗的处理意见

对供地时为一宗地,后办理多个土地分证的,区分以下情形处理:

(一)宗地上无建(构)筑物的,将该宗地上所办的土地分证收回合并办理一个不动产权证,否则不予办理其他不动产登记。土地分证办理了土地抵押权登记的,可以办理抵押权期限变更登记,待所有土地分证抵押权登记注销后合并办理一个不动产权证,否则不予办理其他不动产登记。

(二)宗地上有建(构)筑物且跨土地分证记载宗地范围的,将该宗地所办的土地分证收回合并办理一个不动产权证,否则不予办理其他不动产登记。土地分证办理了土地抵押权登记的,待抵押权登记注销或经抵押权人同意后,将土地分证收回合并办理一个不动产权证,否则不予办理其他不动产登记。

六、关于国有建设用地分割的处理意见

对供地时为一宗地,后办理多个土地分证或要求分割宗地的,区分以下情形处理:

(一)宗地内以多个独立宗地为基础,分别办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的,可以按照建设用地规划许可证、建设工程规划许可证确认的宗地范围进行宗地分割。

(二)地上房屋已办理房产证或已建成出售,形成宗地分割管理事实且权属无纠纷、业主无异议的,可以现状为基础进行宗地分割。

七、关于国有建设用地使用权使用期限认定的处理意见

对因国有建设用地划拨土地转出让、宗地分次出让、宗地用途为综合用地等办理不动产登记时需要确认国有建设用地使用权使用期限的,区分以下情形处理:

(一)同一划拨共用宗地内房屋有多个权利主体的,以该宗地内第一个房屋权利人办理国有建设用地使用权划拨转出让手续时确定的国有建设用地使用权起始日期作为整个宗地的起始日期。实施不动产统一登记前已分次出让、分别确定起始日期的,以实施不动产统一登记后第一次办理划拨转出让手续确定的起始日期作为整个宗地的起始日期,此后办理划拨转出让的均按此起始日期确定国有建设用地使用权使用期限。

(二)依法应以同一宗地进行不动产登记、原已分次出让并签订多个国有建设用地出让合同或办理多个土地分证,且载明的国有建设用地使用权起始日期不一致的,应以日期最早或面积最大的国有建设用地出让合同或土地证记载的起始日期作为整个宗地的起始日期;载明的土地用途不同且有相应的起始日期的,应分别按不同用途及其相应的起始日期认定国有建设用地使用权使用期限。

(三)国有建设用地出让合同记载土地用途为综合用地、使用期限为50年,权利人申请区分住宅、商服用地进行登记的,其国有建设用地使用权使用期限应以国有建设用地出让合同确定的起始日期,分别按住宅用地70年、商服用地40年计算截止日期;同一宗地区分不同用途分别出让的,按国有建设用地出让合同约定分别认定国有建设用地使用权的使用期限。

(四)国有建设用地使用权使用期限应以国有建设用地出让合同确定的起始日期、截止日期为准。对土地证或登记簿记载的使用期限明显有误的,应根据相关法律法规,在办理不动产登记时予以纠正。

八、关于超出批准宗地范围建设的处理意见

对房屋已办理房产证,但存在超出批准宗地范围建设,且超占宗地面积较小、界址清晰、四至清楚、权属无争议、不占用公共用地的,区分以下情形处理:

(一)超占宗地面积小于原批准宗地面积的1%,且个人平房用地超占宗地面积小于2平方米、商住小区用地超占宗地面积小于200平方米的,不再补缴土地价款,按实际占地面积办理不动产登记;超占宗地面积比例大于原批准宗地面积1%的,需补缴全部超占宗地土地价款后,按实际占地面积办理不动产登记。超占宗地的土地用途、权利性质、使用期限等与原批准宗地保持一致。

(二)因机构改革及企业改制、注(吊)销、破产、法人代表失联等原因,商住小区建设单位无法补交超占宗地土地价款的,可由房屋权利人按分户分摊土地面积分别补缴超占宗地部分的土地价款后,分别办理不动产登记。

(三)多层房屋中一层房屋未超出批准宗地范围、二层及以上房屋阳台垂直投影超出批准宗地范围,超出宗地部分属于道路等公共用地的,可按不超宗地处理,按批准宗地面积、房产证记载建筑面积办理不动产登记,并在登记簿如实记载相关情况;超占宗地不属于公共用地的,按本处理意见办理。

(四)对超占宗地面积较大、界址不清晰、权属不明确、业主意见不一致的,可暂不对超占宗地进行处理,仍按原批准宗地面积认定,在办理不动产登记时,将房屋超宗地范围建设情况在登记簿如实进行记载,并告知当事人相关情况。

九、关于房屋已办理房产证但土地未办理土地证的处理意见

对地上房屋已办理房产证,但所依附的土地未办理土地证的,区分以下情形处理:

(一)土地有合法权属来源,且宗地界址清晰、四至清楚、权属无争议的,由房屋权利人申请换发证书,经不动产登记机构调查核实并公告无异议后,办理房地一体不动产登记。

(二)无法提供合法土地权属来源材料,但宗地界址清晰、四至清楚、权属无争议的,经不动产登记机构调查核实并公告无异议后,由房屋权利人补缴土地价款,换发房地一体不动产权证。

、关于个人窑洞(平房住宅用地、规划、建设审批文件认定的处理意见

根据不同时期相关法律法规的规定,参照过去类似问题的处理办法,对个人窑洞(平房住宅的用地、规划、建设审批文件,区分以下情形予以认定:

()19871月1日前,取得清涧县政府及其民政、农业、林业、城建、市政等部门和单位用地或建房批复文件,或能提供房屋买卖契约及房捐税票房屋买卖契约及街道办事处证明的,均视为有合法的用地审批文件。1987 1月1日后,取得土地管理部门用地批复文件的,视为有合法的用地审批文件

()19904月1日前建成房屋,并取得清涧县政府及其民政、农业、林业、城建、土地国土、市政等部门和单位建房批复文件,或能提供房屋买卖契约及房捐税票房屋买卖契约及街道办事处证明的,均视为有合法的规划、建设审批文件。19904月1日后建成房屋,并取得城市规划管理部门工程规划许可证的,视为有合法的规划、建设审批文件,2006年1月1日后建成房屋的,还须取得规划专项验收合格证,方可视为有合法的规划、建设审批文件,清涧县规划区范围内有国有土地使用权证书的,没有房产证,符合城市总体规划的,界址清楚,四邻确认签字,无争议前提下,经不动产登记部门现场验收,持国有土地使用证书缴纳契税后可以办理不动产权证书。

对房屋全部或部分进行翻建、改建、扩建的,按照翻建、改建、扩建的时间,对应上述不同时间段的认定办法对房屋的用地、规划、建设审批文件进行认定。

(四)党政机关、事业单位、国有企业的房屋,无法提供符合上述规定的用地、规划、建设审批文件的,参照个人窑洞(平房住宅用地规划建设审批文件认定意见,由所在单位出具证明材料,作为用地、规划、建设审批文件

十一、关于建设项目改变土地用途、房屋用途的处理意见

对已取得国有建设用地出让合同、土地证(不动产权证)建设工程规划许可证,但存在改变国有建设用地出让合同约定土地用途、改变建设工程规划许可证批准房屋用途的建设项目,区分以下情形处理:

(一)国有建设用地出让合同约定的土地用途为城镇住宅,建设工程规划许可证批准配套了部分商业房屋的建设项目,可认定土地用途为商服、城镇住宅,不再履行改变土地用途审批程序。

(二)建设项目未经批准擅自改变建设工程规划许可证批准房屋用途的,由城市管理部门区分不同情况对违法建设行为进行处罚,改变批准房屋用途用于服务于整个商住小区建设项目或社区公共事业的门房、物业用房、设备用房、公用设施等的公共建筑部分可不予处罚。由资源规划部门对擅自改变房屋用途部分房屋进行规划条件审查,不影响城市规划、无矛盾纠纷可予以保留的,可按实际用途认定房屋用途,不再履行改变房屋用途审批程序;对城市规划影响较大、存在矛盾纠纷不能予以保留的,应限期纠正。

(三)属于上述情形,需补缴土地出让价款、城市基础设施配套费的,由建设单位补交相应价款、费用后,按认定的土地用途,房屋用途办理房屋首次登记。

十二、关于建设项目补缴土地价款、城市基础设施配套费的处理意见

对建设项目因改变土地用途、改变房屋用途。超出批准宗地范围建设等,需要补缴相应土地价款、城市基础设施配套费的,区分以下情形处理:

(一)补缴土地出让价款的,可按照供地时的成交价或办理建设工程规划许可证时的评估地价补缴(以价格高者为准),但补缴土地价款标准不得低于当时的基准地价;补缴城市基础设施配套费的,按照当时的收费标准补缴。

(二)建设单位应在办理土地核验与规划核实前,补缴相应土地价款、城市基础设施配套费;已经取得规划专项验收合格证的,应在办理房屋首次登记、转移登记前补缴。

(三)商住小区房屋已预售、因建设单位暂时无能力补缴土地价款、城市基础设施配套费,无法办理土地核验与规划核实、建设工程竣工验收备案等手续,致使业主不能办理不动产登记的、在建设单位做出书面承诺的前提下,可先行完善土地核验与规划核实、建设工程竣工验收备案等手续,并办理房屋首次登记。在为业主办理一手商品房转移登记前,按房屋建筑面积分摊计算应补缴的土地价款、城市基础设施配套费,分户补缴相应价款税费后,办理该户的不动产登记。

十三、关于建设项目缺少土地核验与规划核实手续的处理意见

建设项目已建成,因未办理建设工程规划许可证等手续或实际建设与建设工程规划许可证批准内容不符等原因,无法取得土地核验与规划核实手续的,由城市管理部门根据违法建设的不同情况对违法建设行为进行处罚,服务于整个商住小区建设项目或社区公共事业的门房、物业用房、设备用房、公用设施等公共建筑部分可不予处罚。由资源规划部门对建设项目进行规划条件审查,对不影响城市规划、没有矛盾纠纷可予以保留的,不再补办(变更)建设工程规划许可证,按建设项目实际建设现状出具土地核验与规划核实意见书。

十四、关于县城规划区内国有土地使用证土地使用权性质不明确的处理意见

国有土地使用权证书使用权类型栏空白,或填写国有、征用、征收等不规范用词的,档案中没有划拨决定书、出让金票据等说明资料的,视为土地使用权类型为划拨,使用权人缴纳土地出让金及相关税款后,可以办理不动产权证书。

十五、关于建设项目缺少建设工程竣工验收备案手续的处理意见

建设项目已建成,因未办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程质量监督报告等手续或实际建设与建设工程规划许可证批准内容不相符等原因,无法取得建设工程竣工验收备案表的,由建设单位或业主委托有资质的鉴定机构出具工程质量鉴定报告,并按照本处理意见由住建局委托有资质的鉴定机构出具工程质量鉴定报告,将此报告作为办理房屋首次登记的依据。不再补办(变更)建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程质量安全监督等手续。

 十六、关于个人房屋产权中有部分国有产权的处理意见

对已取得房改房、公房出售、集资建房、经济适用房、职工福利房等审批文件,并办理了权利人为个人的房产证,但房产证记载房屋产权中有部分国有产权的,可由权利人按上述审批文件确定的价格标准、产权比例补缴土地出让金及税费后,办理不动产登记。

十七、关于建设单位无法与购房人共同申请不动产登记的处理意见

因机构改革及企业改制、注(吊)销、破产、法人代表失联等原因,致使建设单位不能与购房人共同申请办理不动产登记的,区分以下情形处理:

(一)办理房屋首次登记的,可由建设单位的继承单位、本项目股东或上级主管单位申请不动产登记,也可由业主委员会或业主代表申请不动产登记。不动产登记机构调查核实并公告无异议后,予以办理不动产登记。

(二)办理一手商品房转移登记的,购房人可持购房合同、购房款票据(或证明)、税费凭证、个人书面承诺书等材料单方申请不动产转移登记,不动产登记机构调查核实并公告无异议后,予以办理不动产登记。

(三)按照本处理意见办理不动产登记,因缺少销售不动产发票,致使购房人无法完税的,由税务机关核实后根据购房合同确定的成交价格或评估价格为当事人办理税款征收事项。

十八、关于房屋已出售但土地被建设单位抵押或被查封的处理意见

对商住小区等共用宗地内房屋已出售,并为业主办理房产证,土地证仍在建设单位名下,但土地被建设单位抵押或被有关机关查封的,区分以下情形处理:

(一)土地被建设单位抵押的,抵押权人出具书面同意意见后,可为业主办理房地一体不动产登记,但应在登记簿和不动产权证附记栏如实记载相关情况。建设单位偿还借款并办理土地抵押权注销登记后,可为业主正常办理不动产登记。

(二)土地被有关机关查封,查封前已经为业主办理房产证的,有关查封机关出具书面同意意见后,可为业主办理房地一体不动产登记。有关查封机关申请对上述土地续查封或新设查封的,不动产登记机构不予受理。

十九、关于登记档案资料缺失的处理意见

对已办理土地证、房产证,原登记机构无法找到登记资料的,经不动产登记机构调查核实,确认不动产权利属实、有效的,按不动产登记档案资料的规范要求,重新建立完善档案资料和登记数据。

 

清涧县人民政府办公室

 

2021年12月3日

 

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